未払賃料、連帯保証人にどこまで請求できる? 後編

 前回のブログの後編です。

 令和2年4月1日の改正民法では、保証に関する規定も大きく変わります。

 保証契約における改正民法の適用は、施行日以後に保証契約が締結されたかどうかですので、令和2年4月1日以降に締結する保証契約では改正民法の規定内容に注意が必要です。

 改正民法の施行後、賃貸借契約の連帯保証人の支払義務はどのようになるのでしょうか。 


 大きなところでは、次の点に注意が必要だとされています。

 

極度額を定めなければなりません(改正民法465条の2 第1項)

 

 改正民法では、個人の保証人の過重な責任が社会問題化されていたことから、個人の保証人の責任を軽減するため、「一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約」(「個人根保証契約」と呼ばれています。)では「極度額」を設定しなければならないとしました。
 

 最終的に幾らの債務を負うかが明確でない債務、すなわち賃貸借契約における連帯保証契約も、未払賃料、原状回復費用等、幾らの保証責任を負うかが不明確な債務となります。

 

 このような債務に関する連帯保証契約の締結時に、限度として幾らまで保証責任を負うのかを明確に定め、合意することが必要となりました。
 そして、極度額の定めがない連帯保証契約そのものが無効となります(改正民法465条の2 第2項)ので、極度額を定めないと、連帯保証人に支払を一切求められないことになります。

 

 なお、平成16年の民法改正時に同様の規定はあったのですが、対象は、「金銭の貸渡し又は手形の割引を受けることによって負担する債務」とされ、「貸金等債務」に限定されていました。

 この限定をなくすことにより、個人の負担する根保証契約において、保証人の保護を厚くすることになりました。

 

 

賃借人の破産、賃借人や保証人の死亡で債務が確定(改正民法465条の4 第1項2号 同3号)

 

 賃借人が破産した場合、賃借人又は連帯保証人が死亡した場合、その時点で債務が確定することとなりました。

 その結果、上記事態が生じた以降に賃貸借契約から発生する債務の連帯保証義務がなくなり、連帯保証人の負担する債務は特定されることになります。

 

 保証契約は、主債務者(賃借人)と保証人の人的信頼関係に基づくものであるという趣旨を徹底したものです。

 

 なお、上述の極度額の設定同様、平成16年の民法改正時では、類似した規定があるものの、貸金等債務に限定されていました。

 

保証契約締結にあたっての情報提供義務(改正民法645条の10 第1項 同第2項)

 

 事業のために負担する債務について個人が保証する場合には、主たる債務者が保証人に対し、以下の情報を提供しなければならないものとしています。
 

・主たる債務者の財産及び収支の状況

・主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況

・主たる債務の担保として他に提供し、又は提供しようとするものがあるときは、その旨及びその内容
 

 事業のためにとされているので、単なる居住の事案では該当しませんが、店舗などの賃貸借契約で、連帯保証人に個人がなる場合、賃借人は、連帯保証人に上記説明義務を負うこととなっており、これが行われていないと、連帯保証人は保証契約そのものを取消できるとされました。

 

 取消が認められるのは、厳密に、債権者の方で、情報提供が適切に行われていなかったことを知っていた時や知ることが出来た時に限定されますが、この解釈は、今後の運用に任される面もあります。

 したがって、賃借人から連帯保証人に対する説明義務の定めですが、大家さんとしても、説明過程に積極的に関与し、契約締結時に十分な説明義務がなされたことを示すエビデンスを残すことが必要になってくるかもしれません。

 

保証人の求めに応じた情報提供義務(改正民法458条の2)

 

 連帯保証人は、賃貸借契約期間中、大家さんに対し、賃借人の債務の履行状況等の確認を求められることとなり、大家さんは、これに対して、「遅滞なく、主たる債務の元本及び主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのものについての不履行の有無並びにこれらの残額及びそのうち弁済期が到来しているものの額に関する情報を提供」しなければならないものとされました。

 

期限の利益喪失時の情報提供義務(改正民法458条の3 第1項 同第2項)


 分割支払となっている債務を保証した場合に、主債務者が期限の利益を喪失したら、債権者は、これを知った時から2か月以内に保証人に通知をしなければなりません。


 賃貸借契約は、期限の利益を設定するような契約ではありませんので、この改正は、基本的には影響がありません。
 しかし、賃貸借契約中に、滞納した未払賃料等に分割支払の合意をして、期限の利益を設定したような場合は注意が必要です。

 

 なお、この規定を怠った場合、「期限の利益を喪失した時から同項の通知を現にするまでに生じた遅延損害金(期限の利益を喪失しなかったとしても生ずべきものを除く。)に係る保証債務の履行を請求することができない。」とされています。


改正民法施行日前の連帯保証契約であるが、施行日後に賃貸借契約が更新された場合、更新された賃貸借契約にも連帯保証義務が及ぶのか

 

 改正民法前までの連帯保証契約では、本ブログの前編で紹介した判例(平成9年11月13日最高裁判決)から、特段の事情がない限り、更新後も連帯保証人は支払義務を負うこととなっています。


 ただ、この点、改正民法施行後に更新が発生する場合、更新後の契約について、上述した判例が優先するのか、改正民法の適用が優先するのかに疑問が残るのではないでしょうか。


 一つの示唆として、「一問一答民法(債権関係)改正」(商事法務)によれば、法務省の立法時の意図としては、更新後も連帯保証人の支払義務が及ぶことが相当としていることが挙げられています。

 そこで、改正民法施行前に契約した連帯保証の場合、改正民法施行後の更新でも連帯保証義務が継続するのではないかと見られます。


 しかし、これはあくまで立法担当者の考えであり、実際に法律を解釈して適用する裁判所がどのように判断するかは、予測できず、改正民法施行後の裁判例や最高裁判例を待たざるを得ません。

 

 この点のリスクを回避するならば、改正民法施行前の連帯保証契約であっても、施行後の更新ごとに、極度額を設定した連帯保証契約を締結し直すことを検討されてもよいかと思います。

 

※賃貸借契約をめぐる法律問題に関する別のブログは次のとおりとなります。 

 併せて、ご閲覧下さい。

 

「大家さんの変更と賃貸借契約」

「建物明渡判決を確実に執行する‐占有移転禁止の仮処分」

「未払賃料、連帯保証人にどこまで請求できる? 前編」

 

 

 

2019年09月12日