共有持分の解消手続

 土地や建物の所有者が共有関係になっていることはよくあります。

 遺産分割の際に法定相続人間で誰か一人の物とする解決できなかったり、持分の一部が譲渡されたりということが主な理由です。

 

 不動産が共有状態でも、共有者らの意思疎通が図れたり、利害が一致したりしている場合は問題ありません。

 しかし、共有者間の仲が悪くなったり、共有者が多数に亘ったりする場合、不動産が共有であることは望ましくなく、共有を解消するために手続を取る必要が出てきます。

 

 

共有者が複数いると

 

 共有状態を解消する方法を説明する前に、共有状態のままであると、どのようなトラブルが想定されるか見てみましょう。

 

 よくあるのは、相続などにより兄弟間で共有となった不動産を特に取り決めなどなく一人が無償で住居利用している状況です。

 不動産を利用していない方からすれば、共有者の一人だけが、無償居住の利益を享受していることが気に食わないわけで、自分の持分割合での賃料相当の損害賠償や不当利得返還の金銭請求などを起こしてくることがあります。

 

 これが居住不動産でなくて、アパートなどの収益不動産であったとすると、トラブルの根は深く、経費はどのように負担するのかであるとか、収入をどのように分配するのかであるとか、誰が管理するのかなど、混乱に拍車がかかります。

 

 また、不動産の固定資産税の支払を誰がするのかという問題もあります。

 固定資産税は、共有者それぞれに持分割合の納付書が行くわけでなく、代表者とされる方に全額の納付書がいきます。

 共有不動産の固定資産税は共有者らに連帯納税義務があるからです。

 誰も利用しないような不動産の固定資産税を一人の代表者が支払を続けるとなると、支払をさせられている方としては、他の共有者に、持分割合に応じた固定資産税の精算をしてもらわないと割に合わなくなります。

 

 他に、不動産の一筆全てを売却するだけでも面倒になることがあります。

 共有者がいた場合、共有者全員の合意が必要になりますが、これが子々孫々まで相続されて登記が放置されている不動産となると共有者がかなりの人数にのぼりますので、手続が非常に煩雑となり、費用がかかるようになります。

 

まずは話合

 

 それでは共有持分を解消する場合、どういう方法が取られるのでしょうか。

 

 まずは話合(任意交渉)を試みます。

 共有持分の解消法としては、主に3つの方針が検討されます。

 

 一つは、共有持分を持分権者の一人が全て譲り受ける方法があります。

 他の持分権者と共有持分の売買契約を結んだり、贈与契約を結んだりします。

 上述したように、亡くなった先々代の名義のまま不動産登記が残されている場合、法定相続人の一人が全ての人から持分を譲り受けるためには、相続人調査や多数の相続人との交渉は大変な手間となります。

 

 次は、共有者全員の同意を得て、不動産を一体として第三者に売却し、持分割合に応じて、売却益を分配する方法です。

 不動産の評価額が大きくて、一人の持分権者が買い取ることが出来なかったり、共有者の誰も所有を望まない場合の選択肢となります。

 なお、共有者の一人が自分の持分だけを第三者に売却することも法的にはできますが、持分だけの売却は買い手がつかなかったり、売却額が低く見積もられたりしますので、現実的ではなかったりします。

 

 最後の一つは、不動産そのものを持分割合によって、共有者間で線を引いて分けて物理的に分筆してしまうという方法です。

 しかし、この方法は、土地のどの部分を受け取るかで差が大きいと話合がつかなかったり、分筆登記するための測量の費用などが多額にかかって躊躇したりすることが懸念されます。

 

協議が調わないと訴訟


 上述したような話合で合意ができ解決できるのであれば、一件落着ですが、持分権者の一人でも協議に応じず、合意に至らない場合、応じなかった持分権者の持分が残ったり、不動産売却での処理を断念したりすることになります。

 

 話合で共有状態が解消できない場合、他にどのような方法があるかということになりますが、この場合は、共有物分割請求の訴訟を管轄する地方裁判所に提起して、共有関係の解消を裁判所に判断してもらうことが必要です。

 

 訴訟提起する際には、求める判決の内容を記載しますが、求める内容は、3つが中心になります。

 共有者の一人が全て買い取る「全面的価格賠償」、共有者の持分割合で不動産を物理的に分け合う「現物分割」、不動産を競売にかけて売却益を持分割合で配分する「換価分割」です。

 

 裁判所は、申立された内容を基に判断するのですが、傾向的に、やはり話合で解決するのが望ましいと考えており、話合の余地があれば、積極的に裁判上での和解を勧めてきます。

 

 話合が出来ないようであれば、裁判所は、判決で分割方法を示します。

 判決に至る場合、全面的価格賠償、現物分割、換価分割のいずれがいいのか、事案の内容を見て、要件が充足しているかどうかを判断して、分割方法の判決をします。

 場合によっては、現物分割に価格賠償を併用する結論となることもあります。

 

 判決があれば、他の共有者の任意の協力がなくとも、判決に基づいて強制執行することで、共有持分の解消をすることができるようになります。

 

 

 

2019年06月05日